Офисы пустеют, но коллапса на рынке нет

Доля свободных офисных помещений в Москве к концу года может увеличиться с 10 до 13%, предсказывают аналитики. Это не рекорд – в 2014–2016 гг. ситуация была хуже, и в этот раз краха рынка офисной недвижимости не случится: даже переход на удаленку не заставит крупных и средних арендаторов массово отказываться от офисов.

«Мы верим в офисы, офисы никуда не уйдут» – так оценил уходящий год и перспективы 2021-го управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков на конференции по итогам 2020 г. По оценке Knight Frank, вакантность офисов класса А по итогам года составит около 10,6%, класса В – 6,2%. Вакантность в 10–12% директор департамента офисной недвижимости Мария Зимина называет стандартной для рынка: такую долю показывают зрелые рынки, например, в США.

На конец первого полугодия 2020 г. общий объем рынка качественных офисных помещений в Москве составил 21,3 млн кв. м, подсчитали в компании Ilm. Из них 22%, или 4,7 млн кв. м, – это объекты  класса А, 38% (8 млн кв. м) – объекты класса Б+ и 40%, или 8,6 млн кв. м, – класса Б- (или C). 

Увеличение вакантности офисов, проявившееся еще в начале года, в III квартале стало набирать все большие темпы, подчеркивают в JLL. Общая доля свободных площадей выросла на 0,8 п.п. и составила 11,5%. В бизнес-центрах класса А доля свободных площадей выросла на 1,2 п.п. до 11,9%, при этом в прайм-объектах было зафиксировано более значительное изменение – 1,9 п.п. до 9,1%. В классе В- доля вакантных площадей достигла максимума с 2012 г. и составила 15,6%. К концу этого года из-за низкого спроса и роста предложения общая доля свободных площадей может вырасти до 12,5–13%.

Уровень вакантности в III квартале 2020 г. продолжил расти, подтверждают данные Colliers International. На конец сентября вакантность в классе А увеличилась до 9,8%, в классе В+/- выросла до 6,5%. По оценкам CBRE, по итогам III квартала доля свободных офисов класса А достигла 11,6% (+1,6% к началу года), класса В – 10% (+0,9%). К концу IV квартала 2020 г. доля свободных офисных площадей может увеличиться до 11%, прогнозируют аналитики CBRE.

В деловых кластерах Москвы может дополнительно высвободиться от 250 000 до 332 000 кв. м площадей, говорится в совместном исследовании PwC и Habidatum. Расчет указан исходя из двух сценариев перехода на удаленную работу. В первом не приходить в офис разрешают половине работников, во втором – всем сотрудникам, желающим работать вне офиса на постоянной основе. При нормализации эпидемиологической ситуации PwC и Habidatum ожидают восстановления занятости бизнес-центров до докризисного на горизонте 4–7 месяцев.

По данным Colliers International, после карантина и снижения бизнес-активности весной и в начале лета в III квартале 2020 г. объем сделок аренды и покупки вырос на 40% до 362 000 кв. м. Суммарный объем сделок за январь – сентябрь 2020 г. составил 876 000 кв. м, при этом спрос между зданиями класса А и класса В+/- распределился практически поровну (52% и 48%). Примеры крупных сделок, совершенных за прошедший период, показывают, что даже в текущих условиях стороны могут договариваться и заключать сделки, резюмируют в Colliers International.

97% сделок в III квартале 2020 г. – аренда офисных помещений (220 245 кв. м), указывают в CBRE. Но по итогам девяти месяцев 2020 г. на сделки по покупке пришлось 13%. Более половины объема в апреле – июне было сформировано несколькими крупными сделками, которые находились на завершающей стадии согласований к началу пандемии. За девять месяцев 2020 года объем новых сделок снизился на 24% по сравнению с тем же периодом прошлого года и составил более 870 000 кв. м.

Значительного снижения ставок аренды не наблюдается, рассказывают в Colliers International. Собственники имеют запас прочности и надеются на стабилизацию ситуации. В том числе потому, что в начале года рынок Москвы был сбалансирован с точки зрения спроса и предложения, при низком уровне вакантности ставки постепенно росли. Кроме того, продолжает расти рынок субаренды. По оценкам Colliers International, объем предлагаемых в субаренду площадей колеблется в диапазоне 200 000–300 000 кв. м.

В текущем году запрашиваемая арендная ставка практически не изменилась, говорит Зимина. Причина в том, что новых офисных зданий немного, те застройщики, кто мог отложить строительство или ввод объектов, сделали это. Поэтому даже с учетом падения спроса предложение осталось приблизительно на уровне до пандемии. Самые крупные сделки года совершены по ставкам, превышающих среднюю (25 000 руб. за кв. м в год, по оценке Knight Frank), иногда – значительно. Заметное падение ставок возможно, если предложение будет значительно превышать спрос, а офисы простоят пустыми не менее нескольких месяцев. Но явных предпосылок к этому сейчас нет, считает Зимина.

Ключевым фактором снижения спроса на офисы принято считать переход на удаленную форму работы из-за пандемии. Тенденция к постепенному переходу на гибридные формы работы (частично в офисе, частично дома или в коворкингах) проявилась давно. Но именно тотальная удаленка показала, что хоронить офисы рано. Весенний карантин вновь обратил внимание, что офисы – это не просто стены и мебель, а пространство для объединения людей, позволяющее координировать деятельность, общаться, обмениваться мнениями, поддерживать корпоративный дух и культуру.

Опрос HH.ru среди работодателей показал, что 76% тех, кто в марте переводил сотрудников на удаленку, начали возвращать их в офисы уже в июле. Хотя летом в медиа появлялись сообщения, что некоторые компании оставят сотрудников на удаленной работе до осени или вовсе навсегда, заметной миграции не случилось. Лишь 3% работодателей из опроса HH.ru не планируют возвращаться в офисы и хотят полностью перейти на удаленный формат работы. Не всегда в восторге от удаленной работы и сами сотрудники.

Кроме того, для ряда отраслей полный переход на удаленную работу невозможен в силу их специфики. Среди таких сфер – банки и финансовые компании (по данным JLL, на их долю сейчас приходится около 40% всех качественных офисных площадей), предприятия сферы услуг, компании сектора добычи и распределения, транспорта и логистики. Увеличилась активность компаний с государственным участием – и эта тенденция сохранится и дальше, считают в Colliers International. 

Среди опрошенных VTimes крупных арендаторов никто не заявил о переходе на полную удаленку. В «Сбере» и ВТБ не планируют сокращать присутствие сотрудников в офисе: сейчас они частично переведены на домашний офис из-за эпидемиологических условий, но глобальных решений об изменении формата работы нет. Также «Сбер» не планирует сокращать филиальную сеть. В Mail.ru Group большинство сотрудников сейчас работают удаленно, но стратегических решений о том, что такой формат сохранится, нет, уточнил представитель компании.

В «Тинькофф» гибридного формата работы придерживались и до пандемии: компания изначально строилась как банк, а потом как финансовая система без отделений, поэтому и работа через удаленные инструменты для нее органична, поясняет представитель компании. Пандемия стратегию закрепила: сотрудники могут приезжать в офис при необходимости или работать из дома. Руководители команд сами определяют, кому нужно быть в офисе, кому нет.

Увеличение числа работающих из дома не эквивалентно уменьшению спроса на офисные помещения, подчеркивают в исследовании «Спрос на офисную недвижимость в будущем» аналитики JLL. Они выделяют четыре фактора, влияющих на спрос на офисы: удаленная работа, организация офисного пространства, технологии, особенности транспортного сообщения.

По окончании пандемии практика соблюдения низкой плотности рассадки сохранится, ожидают в JLL: это вызовет увеличение спроса на офисные помещения. Кроме того, больше ресурсов будет направлено на создание новых площадок для совместной работы, что также компенсирует снижение спроса.

Выбор гибридного формата работы не помешал «Тинькофф» заключить крупнейшую в этом году сделку на офисном рынке Москвы: компания заключила договор аренды на 10 лет 70 000 кв. м в строящемся бизнес-центре AFI Square на Белорусской. «Отказываться от большого офиса мы не планируем, потому что компания очень активно растет, количество клиентов растет. Все планы по офису в силе, мы наблюдаем за строительством, участвуем в проектировании», – подтверждает представитель «Тинькофф». Все помещение займет «Тинькофф Space» – пространство для совместной работы сотрудников компании, субаренды не будет.

До конца года в Москве должно было быть введено в эксплуатацию около 300 000 кв. м новых офисов, но как минимум часть из них откроется только в 2021 г. Из крупных московских девелоперов никто не заявлял о заморозке строительства офисных зданий.

Строительство и реконструкция проектов группы компаний «Киевская площадь», в том числе ТПУ «Нагатинская», идут в рамках запланированного графика, уточнили в компании. В плановом режиме сдает объекты группа «Сафмар». К 2022 г. бизнес-центр класса А появится в объекте культурного наследия «Электротеатр «Форум», реконструкцию которого в октябре этого года начала компания Hutton Development. Компания MR Group собирается построить высотный многофункциональный комплекс общей площадью около 120 000 кв. м рядом с «Москва-cити».

Сегмент бизнес-центров останется востребованным как минимум в среднесрочной перспективе, полагает партнер Hutton Development Александр Антонов. Восстановлению спроса на офисы и сохранению интереса к ним со стороны девелоперов способствуют несколько факторов:

• Начиная с 2014 г. новых бизнес-центров практически не строилось. Объем ввода в эксплуатацию новых объектов составлял около 100 000 кв. м в год, что крайне мало – такую площадь могут занять одна-две крупные компании. Для сравнения: объем ввода жилых объектов превышает 5 млн кв. м в год. Это привело к тому, что объем вакантных площадей в целом по рынку стабильно сокращался из года в год.
• Продукт бизнес-центров практически не развивался, так как строилось мало нового. Многие предложения – продукт, построенный в 2000-е или в лучшем случае в начале 10-х. Это привело к тому, что в качественных БЦ вакансия дошла до нуля.
• Уровень процентных ставок начал снижаться, что автоматически увеличивает интерес к продукту коммерческой недвижимости.
• Возможности финансирования от банков постепенно начали увеличиваться. Если 3–5 лет назад никто не готов был рассматривать финансирование строительства БЦ без очень большого объема собственного участия, то ситуация начала меняться.
• Город практически свел к нулю платеж за смену ВРИ за пределами Третьего транспортного кольца, что повлияло на финансовые модели.

«Шоколадница» не принимала системных решений о закрытии точек в бизнес-центрах, говорит директор по развитию бизнеса компании Евгений Прохоров: смотрим каждую точку индивидуально. «Влияет ли популяризация удаленной работы на трафик в БЦ? Вероятно, да. Но мы считаем, что влияние будет заметно непродолжительный период времени. Когда компания существенную часть офиса переводит на удаленку, то она освобождает лишние площади, которые со временем занимают другие компании. Поэтому у нас нет явной зависимости [трафика от перехода на удаленку]. В ближайшие 3–5 лет какого-то критичного перетока не будет. Даже при удаленной работе люди не сидят все дни дома», – комментирует Прохоров.

Столкнувшись с необходимостью перевода сотрудников на удаленную работу, компании взялись переосмыслять будущую форму, цель и функции офиса. Постепенное распространение гибридного формата работы указывает на то, что офисные пространства будут и дальше адаптироваться для поддержки корпоративных целей – общение и коммуникации, обмен идеями и проч. Это означает появление большего числа пространств общего пользования, клиентских зон, которые выступают в качестве витрины бренда и культуры компании.

Ценность офиса как отдельного кабинета или рабочего стола, необходимых в течение всей рабочей недели и всего рабочего дня, вероятно, будет сокращаться в пользу домашней работы или коворкингов. Этому сегменту пророчат рост, хотя пока в России он составляет всего 1% от общего рынка. Несмотря на сокращение количества сделок, объем сделок аренды в гибких пространствах вырос, подтверждают в JLL и Colliers International. Крупнейшими сделками III квартала в этом сегменте стали аренда «Сбером» 4700  кв. м в БЦ Poklonka Place и аренда компанией ФСК 3200 в БЦ «Мидланд Плаза» на Старом Арбате.